ECONOMIA

Mercado imobiliário da Baixada Santista mantém dinamismo apesar de ajuste pontual em novembro

As vendas apresentaram queda de 13,97% e o volume de novos contratos de locação assinados no período teve queda de 4,45%

08/01/2026 - quinta às 17h31

O Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo (CRECISP) publicou um estudo relativo ao mês de Novembro de 2025, comparando os números obtidos nos mercados de venda e locação de casas e apartamentos com os de outubro de 2025 na Baixada Santista e região.

Foram consultadas 124 imobiliárias das cidades de Bertioga, Cubatão, Guarujá, Itanhaém, Mongaguá, Peruíbe, Praia Grande, Santos e São Vicente.

As vendas apresentaram queda de 13,97% e o volume de novos contratos de locação assinados no período teve queda de 4,45%.

O presidente do CRECISP, José Augusto Viana Neto, falou sobre os resultados: "Os dados da pesquisa do CRECISP referentes a novembro de 2025 indicam um ajuste natural no ritmo do mercado imobiliário da Baixada Santista e região, com queda de 13,97% nas vendas e de 4,45% nos novos contratos de locação em relação a outubro. Ainda assim, o comportamento do consumidor permanece consistente, com predominância de imóveis residenciais usados de até dois dormitórios, valores médios de venda concentrados entre R$ 300 mil e R$ 400 mil e forte participação de apartamentos nas transações. Destaca-se também o elevado volume de negócios fechados à vista ou por meio de negociações diretas com proprietários, evidenciando um mercado atento às condições financeiras e às oportunidades de negociação."

"No segmento de locação, a procura concentrou-se em imóveis com aluguéis entre R$ 2.000 e R$ 3.000, com preferência por apartamentos e por garantias mais acessíveis, como o depósito caução. Apesar da retração mensal, o acumulado de 2025 mostra um crescimento expressivo, especialmente nas locações, que avançaram mais de 100% ao longo do ano, reforçando a resiliência do setor e a importância da atuação profissional do corretor de imóveis. Esses números confirmam que, mesmo diante de oscilações mensais, o mercado regional segue aquecido e com fundamentos sólidos para os próximos períodos."

Vendas

Casas: 22%; apartamentos: 78%

Locações:

Casas: 46%; Apartamentos: 54%

Vendas em Novembro

A média de valores das casas e apartamentos vendidos no período ficou entre R$ 300 mil e R$ 400 mil.

A maioria das casas era de 2 dormitórios, com área útil de até 50 m².

A maioria dos apartamentos vendidos era de 2 dormitórios, e área útil de até 50 m².

48,9% das propriedades vendidas em Novembro estavam situadas na periferia, 15,2% nas regiões centrais e 35,9% nas áreas nobres.

Com relação às modalidades de venda, 19,8% foram financiadas pela CAIXA, 5,8% por outros bancos, 31,4% diretamente pelos proprietários, 41,9% dos negócios foram fechados à vista e por consórcios, 1,2% no período.

Locações em Novembro

As faixas de preço de locação de preferência dos inquilinos de casas e apartamentos ficaram entre R$ 2.000 e R$ 3.000.

A maioria das casas alugadas era de 2 dormitórios com 50 até 100 m² de área útil.

A maioria dos apartamentos era de até 2 dormitórios com até 50 m² de área útil.

A principal garantia locatícia escolhida pelos locatários foi o depósito caução. Os novos inquilinos optaram por imóveis situados na periferia das cidades pesquisadas (32%), na região central (28%) e nos bairros mais nobres (40%).

E daqueles que encerraram os contratos de locação, 22,2% não informaram a razão da mudança, 52,4% optaram por aluguéis mais baratos, 25,4% para alugueis mais caros.

Vendas em Novembro

Vendas

Casas Vendidas

22%

Apartamentos Vendidos

78%

Casas vendidas

Dormitórios Casa Percentual 1 Dorm.

7,7%

2 Dorm.

69,2%

3 Dorm.

23,1%

4 Dorm.

0,0%

5 Dorm.

0,0%

Mais de 5 Dorm.

0,0%

Área útil

Percentual

1 a 50 m²

46,2%

51 a 100 m²

38,5%

101 a 200 m²

7,7%

201 a 300 m²

7,7%

301 a 400 m²

0,0%

401 a 500 m²

0,0%

acima de 500 m²

0,0%

Aptos vendidos

Dormitórios Apto

Percentual

Quitinete

5,9%

1 Dorm.

17,6%

2 Dorm.

55,9%

3 Dorm.

20,6%

4 Dorm.

0,0%

5 Dorm.

0,0%

Mais de 5 Dorm.

0,0%

Área útil

Percentual

1 a 50 m²

47,1%

51 a 100 m²

38,2%

101 a 200 m²

14,7%

201 a 300 m²

0,0%

301 a 400 m²

0,0%

401 a 500 m²

0,0%

acima de 500 m²

0,0%

Casas e aptos vendidos

localização Casa/Apartamento

Percentual

Central

15,2%

Nobre

35,9%

Demais Regiões

48,9%

Forma de Pagamento Casa/Apartamento

Percentual

À Vista

41,9%

Financiamento CAIXA

19,8%

Financiamento Outros Bancos

5,8%

Direto com Proprietário

31,4%

Consórcios

1,2%

Desconto concedido

Percentual

Vendida no MESMO VALOR ANUNCIADO

36,2%

Vendida com desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado

27,7%

Vendida com desconto de 6 a 10%, ABAIXO do Anunciado

23,4%

Vendida com desconto de 11 a 15%, ABAIXO do Anunciado

6,4%

Vendida com desconto de 16 a 20%, ABAIXO do Anunciado

4,3%

Vendida com desconto de 21 a 25%, ABAIXO do Anunciado

2,1%

Vendida com desconto de 26 a 30%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Vendida com desconto de 31 a 35%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Vendida com desconto de 36 a 40%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Vendida com desconto de 41 a 45%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Vendida com desconto de 46 a 50%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Vendida com desconto maior que 50%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Faixa de preço média

Percentual

Até R$25 mil

0,0%

De R$ 25mil a R$50 mil

0,0%

De R$ 51mil a R$100 mil

0,0%

De R$ 101mil a R$150 mil

6,4%

De R$ 151mil a R$200 mil

8,5%

De R$ 201mil a R$250 mil

10,6%

De R$ 251mil a R$300 mil

6,4%

De R$ 301mil a R$350 mil

17,0%

De R$ 351mil a R$400 mil

8,5%

De R$ 401mil a R$450 mil

14,9%

De R$ 451mil a R$500 mil

4,3%

De R$ 501mil a R$600 mil

6,4%

De R$ 601mil a R$700 mil

6,4%

De R$ 701mil a R$800 mil

4,3%

De R$ 801mil a R$900 mil

0,0%

De R$ 901mil a R$1 milhão

2,1%

De R$ 1milhão a R$1.2 mi

0,0%

De R$ 1.3 mi a R$1.5 mi

0,0%

De R$ 1.6 mi a R$ 2 mi

2,1%

De R$ 2.1 mi a R$ 2.5 mi

0,0%

De R$ 2.6 mi a R$ 3 mi

0,0%

De R$ 3.1 mi a R$ 4 mi

0,0%

De R$ 4.1 mi a R$ 5 mi

0,0%

Acima de R$ 5 mi

2,1%

Locações em Novembro

Locações

Casas Alugadas

46%

Apartamentos Alugadas

54%

Casas alugadas

Dormitórios

Percentual

Quitinete

0,0%

1 Dorm.

21,4%

2 Dorm.

64,3%

3 Dorm.

10,7%

4 Dorm.

3,6%

5 ou mais Dorm.

0,0%

Área útil

Percentual

1 a 50 m²

26,7%

51 a 100 m²

50,0%

101 a 200 m²

20,0%

201 a 300 m²

0,0%

301 a 400 m²

0,0%

401 a 500 m²

0,0%

acima de 500 m²

3,3%

Aptos Alugados

Dormitórios

Percentual

Quitinete

9,4%

1 Dorm.

28,1%

2 Dorm.

43,8%

3 Dorm.

18,8%

4 Dorm.

0,0%

5 ou mais Dorm.

0,0%

Área útil

Percentual

1 a 50 m²

43,8%

51 a 100 m²

40,6%

101 a 200 m²

15,6%

201 a 300 m²

0,0%

301 a 400 m²

0,0%

401 a 500 m²

0,0%

acima de 500 m²

0,0%

Desconto concedido

Percentual

Mesmo valor anunciado

71,9%

Desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado

12,5%

Desconto de 6% a 10%, ABAIXO do Anunciado

15,6%

Desconto de 11% a 15%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto de 16% a 20%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto de 21% a 25%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto de 26% a 30%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto maior que 30%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Casas e aptos alugados

Modalidade

Porcentagem

Fiador

5,8%

Depósito caução

73,9%

T. de Capitalização

7,2%

Seguro Fiança

13,0%

Outros

0,0%

Localização

Percentual

Central

27,8%

Nobre

40,3%

Demais Regiões

31,9%

Motivo da mudança

Percentual

Mudou para um aluguel mais caro

25,4%

Mudou para um aluguel mais barato

52,4%

Mudou sem dar justificativa

22,2%

Desconto concedido Casa / Apartamento

Percentual

Mesmo valor anunciado

72,6%

Desconto de até 5%, ABAIXO do Anunciado

9,7%

Desconto de 6% a 10%, ABAIXO do Anunciado

14,5%

Desconto de 11% a 15%, ABAIXO do Anunciado

1,6%

Desconto de 16% a 20%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto de 21% a 25%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto de 26% a 30%, ABAIXO do Anunciado

0,0%

Desconto maior que 30%, ABAIXO do Anunciado

1,6%

Valor Aluguel Casa/apto

Percentual

Até R$500

0,0%

de R$501 a $750,00

5,4%

de R$751 a $1.000,00

17,9%

de R$1.001,00 a R$1250,00

7,1%

de R$1.251,00 a R$1500,00

8,9%

de R$1.501,00 a R$1750,00

3,6%

de R$1.751,00 a R$2.000,00

12,5%

de R$2.001,00 a R$2.500,00

23,2%

de R$2.501,00 a R$3.000,00

8,9%

de R$3.001,00 a R$3.500,00

5,4%

de R$3.501,00 a R$4mil

3,6%

de R$4.001,00 mil a R$5mil

3,6%

Mais e R$5mil

0,0%

Evolução de venda e locação 2025

Mês Variação/Vendas Variação/Locações Janeiro - 28,22% +0,12% Fevereiro -25,91% -0,62% Março +13,18% +13,20% Abril -4,41% -39,17% Maio -9,97% +45,85% Junho -34,93% -11,52% Julho +82,89% +46,22% Agosto -38,89% -36,51% Setembro +97,80% +107,02% Outubro -13,40% -18,63% Novembro -13,97% -4,45% Acumulado 2025 +24,17% +101,51%